Location mixte étudiant et tourisme à Nice : le guide

À Nice, la location mixte permet de louer un logement à un étudiant allocataire de la CAF cinq à six mois par an, à loyer plafonné, puis en meublé de tourisme pendant trois mois d'été : juin-juillet-août ou juillet-août-septembre. Prévue par l'annexe 2 du règlement métropolitain du 22 juin 2026, elle ouvre une autorisation de changement d'usage hors quotas, y compris dès la première demande, pour plusieurs biens ou au-delà des cinq ans de l'autorisation classique. Loyers maximum : de 525 € (T1) à 1 260 € (T4 et plus).

C'est le dispositif le moins connu de la réglementation niçoise, et souvent le plus adapté aux propriétaires d'un studio ou d'un deux-pièces bien situé. Voici ses conditions, telles qu'elles figurent dans le texte.

Article mis à jour le 13 octobre 2026.

Pourquoi ce dispositif existe

Depuis le 1er septembre 2026, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Nice suppose une autorisation de changement d'usage : une autorisation temporaire de cinq ans, non renouvelable et limitée à une par propriétaire, ou une compensation. Dans quatre zones, ces autorisations sont en outre contingentées. Le cadre général est détaillé dans notre guide de la réglementation de la location courte durée à Nice.

Le règlement le dit lui-même : ces règles ont conduit certains propriétaires à ne plus louer aux étudiants, faute de pouvoir rentabiliser l'été. La location mixte est la contrepartie : elle autorise le meublé de tourisme pendant la saison estivale, à condition que le logement soit loué à un étudiant le reste de l'année, à un loyer accessible.

Ce que permet l'annexe 2 du règlement

Par dérogation au règlement général, tout propriétaire privé peut obtenir une autorisation de changement d'usage dérogatoire :

• dès sa première demande ;
• pour plus d'un logement, en cas de multipropriété ;
• au-delà de la validité de sa première autorisation, pour continuer à louer en meublé de tourisme l'été.

Les personnes morales — SCI, SARL, EURL — peuvent aussi en bénéficier, dès le premier logement, alors qu'elles sont normalement soumises à la compensation. Surtout, les demandes de location mixte ne sont pas décomptées des quotas : un propriétaire du Vieux-Nice, du Port ou de Jean-Médecin n'entre pas dans la file des 691 autorisations de 2026. Les quotas sont détaillés dans notre article sur les zones à quotas et les dates de dépôt.

La notice de l'annexe rappelle aussi que, dans le cadre ordinaire, la location mixte d'un particulier relève d'une autorisation valable six ans, dans la limite d'une par propriétaire. Le dispositif dérogatoire, lui, prend la forme d'un arrêté temporaire délivré chaque année pour les trois mois d'été, à renouveler annuellement tant que le dispositif est maintenu. Avant de vous engager, faites confirmer par le service des changements d'usage le régime qui s'applique à votre situation.

Les conditions côté étudiant

• Un étudiant allocataire de la CAF, titulaire du bail.
• Une durée d'occupation minimale de six mois pour un bail conclu en septembre, de cinq mois pour un bail conclu en octobre, appréciée au 31 mars de l'année suivante.
• Pas de sous-location par l'étudiant pendant les périodes où il n'occupe pas le logement.
• En colocation, un seul colocataire est éligible au dispositif ; chacun doit disposer d'une chambre, sauf s'il s'agit d'un couple, et tous les baux doivent être transmis.

L'étudiant accepte aussi la visite éventuelle des agents assermentés et la transmission des données de la CAF permettant de constater l'occupation.

Les plafonds de loyer

Le propriétaire s'engage à pratiquer un loyer mensuel maximum, pour un logement meublé, hors charges :

• T1 : 525 € ;
• T2 : 680 € ;
• T3 : 890 € ;
• T4 et plus : 1 260 €.

Ces plafonds sont un engagement ferme, vérifié sur le bail transmis avec le dossier. Ils situent le dispositif : la période étudiante sécurise un revenu modeste et régulier, la saison touristique fait l'essentiel du rendement.

Les conditions côté logement et propriétaire

• Un DPE compris entre A et E.
• Un logement décent, d'une surface conforme au règlement sanitaire départemental.
• Le respect du règlement de copropriété, attesté sur l'honneur : le propriétaire doit prouver que la location mixte est possible dans l'immeuble.
• Aucune location touristique en dehors des trois mois d'été autorisés.

Sont exclues du dispositif les résidences proposant des services hôteliers, qui ne relèvent pas du changement d'usage, et les chambres louées dans la résidence principale du propriétaire, qui n'en ont pas besoin. L'autorisation est personnelle et incessible.

Le calendrier, étape par étape

Le calendrier est serré et ne pardonne pas les retards. Pour un été donné, appelé ici « année N+1 » :

1. À la rentrée de l'année N : signature du bail avec l'étudiant allocataire, en septembre ou en octobre.
2. Avant le 31 décembre de l'année N : la convention quadripartite, entre l'étudiant, le propriétaire, la Ville et le CROUS Nice-Toulon, doit être signée par le CROUS. Elle se retire auprès du CROUS ou sur le site de la Métropole.
3. Avant le 31 janvier de l'année N+1 : dépôt du dossier de changement d'usage, au même nom que la convention, en ligne sur changementdusage.fr/nice, par courrier ou sur rendez-vous. Tout dossier déposé après le 31 mars est refusé.
4. Entre le 1er avril et le 31 mai de l'année N+1 : délivrance de l'arrêté municipal, valable pour juin-juillet-août ou juillet-août-septembre.
5. En parallèle : enregistrement du meublé de tourisme et formalités de taxe de séjour.

Concrètement, pour louer en meublé de tourisme à l'été 2027, il faut un étudiant installé à la rentrée 2026 et une convention signée par le CROUS avant le 31 décembre 2026.

Les pièces du dossier

• le formulaire de demande de changement d'usage ;
• la copie du bail, ou de tous les baux en colocation ;
• la convention quadripartite signée ;
• une attestation de propriété et la copie de la dernière taxe foncière ;
• l'attestation sur l'honneur du respect du règlement de copropriété ;
• le DPE, entre A et E ;
• la copie des arrêtés de changement d'usage en cours de validité, le cas échéant.

Pour qui ce montage est pertinent

La location mixte convient bien aux petites surfaces proches des campus, du tramway ou du centre, où la demande étudiante est forte, et aux propriétaires qui ne peuvent pas ou plus obtenir d'autorisation classique : deuxième logement, autorisation de cinq ans arrivée à terme, société propriétaire, adresse en zone à quotas.

Elle concentre la location touristique sur les mois qui comptent le plus. Sur la Côte d'Azur, selon l'Observatoire du tourisme, le revenu par logement disponible des locations entre particuliers a atteint 135 à 177 € hors taxes par nuit de juin à août 2025, contre 43 à 78 € de novembre à janvier ; le détail mois par mois est dans notre article sur le taux d'occupation d'un Airbnb à Nice, mois par mois. Elle suppose en revanche d'accepter deux métiers dans l'année — bailleur étudiant et hôte touristique — et un ameublement qui convienne aux deux.

Les risques à connaître

• Un dispositif lié à une convention : aucun propriétaire ne peut se prévaloir de son maintien au-delà de la validité de la convention cadre entre la Ville, la Métropole et leurs partenaires.
• Des sanctions lourdes : toute fausse déclaration ou infraction constatée entraîne l'abrogation de l'arrêté et l'impossibilité d'obtenir une nouvelle autorisation l'année suivante — sans préjudice des amendes du droit commun du changement d'usage.
• Un calendrier sans rattrapage : une convention signée en janvier fait perdre l'été suivant.
• Une rotation à organiser : départ de l'étudiant, remise en état, mise en ligne de l'annonce, puis retour d'un nouvel étudiant à la rentrée.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la location mixte à Nice ?

Un dispositif du règlement métropolitain des changements d'usage qui permet de louer un logement à un étudiant allocataire de la CAF cinq à six mois par an, à loyer plafonné, et en meublé de tourisme pendant trois mois d'été.

La location mixte est-elle soumise aux quotas ?

Non, les demandes de changement d'usage en location mixte ne sont pas décomptées des quotas des quatre zones contingentées.

Quel loyer maximum pour l'étudiant ?

Pour un meublé hors charges : 525 € pour un T1, 680 € pour un T2, 890 € pour un T3 et 1 260 € pour un T4 et plus.

Quels mois peut-on louer aux touristes ?

Juin, juillet et août, ou juillet, août et septembre, selon l'arrêté délivré entre le 1er avril et le 31 mai.

Une société peut-elle bénéficier de la location mixte ?

Oui, les personnes morales en bénéficient dès le premier logement, alors qu'elles sont en principe soumises à la compensation.

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La location mixte demande de la rigueur sur le calendrier et une gestion qui sait passer d'un étudiant à des voyageurs, puis l'inverse. Si vous voulez savoir si votre bien s'y prête, et ce que la saison d'été peut lui rapporter, commencez par estimer les revenus Airbnb de votre bien à Nice, puis écrivez-nous pour en parler.

Sources : règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage, adopté par délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026, notamment son article 3-2 et son annexe 2 « Dispositif dit de location mixte » (nicecotedazur.org) ; consulté le 13 octobre 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis du service des changements d'usage de la Ville de Nice.