Airbnb à Nice : retour aux 120 jours et quotas 2026

Depuis le 1er septembre 2026, une résidence principale peut de nouveau être louée 120 jours par an à Nice, au lieu de 90. Le même jour est entré en vigueur un nouveau règlement des changements d'usage : autorisations temporaires de cinq ans, et 691 autorisations au plus dans les quatre zones à quotas, à déposer jusqu'au 31 décembre 2026. La suspension des dépôts décidée en début d'année est donc levée.

Article d'actualité, mis à jour le 13 octobre 2026. Pour les règles de fond — déclaration, résidence principale, changement d'usage, copropriété, sanctions —, voir notre guide de la réglementation Airbnb à Nice en 2026.

Ce qui a changé au 1er septembre 2026

• Résidence principale : 120 jours par an au lieu de 90, par délibération du conseil municipal du 19 juin 2026.
• Résidence secondaire : une autorisation temporaire de cinq ans au lieu de trois, non renouvelable, et une seule par propriétaire.
• Quotas recalculés dans les quatre zones : 691 autorisations pour 2026, soit 0,9 % de l'ensemble des logements de ces zones.
• DPE exigé pour toute demande de changement d'usage : étiquette entre A et E.
• Démarches allégées : moins de pièces justificatives, renouvellements qui ne sont plus annuels pour les autorisations antérieures.

Le retour aux 120 jours, concrètement

Le plafond national de location d'une résidence principale est de 120 jours ; la loi de novembre 2024 permet aux communes de l'abaisser à 90. Nice l'avait fait par délibération du 23 mai 2025. Le 19 juin 2026, le conseil municipal a voté le retour à 120 jours, appliqué à partir du 1er septembre 2026.

Trois points à retenir :

• Le plafond reste annuel. Il s'apprécie sur l'année civile : pour 2026, les nuits louées depuis janvier entrent dans le total.
• Il ne concerne que la vraie résidence principale, occupée au moins huit mois par an. Une résidence secondaire n'a pas de plafond de jours : elle a besoin d'une autorisation.
• Il ne remplace pas la déclaration. Le numéro d'enregistrement reste obligatoire sur chaque annonce.

Pour un propriétaire qui loue sa résidence principale, ce sont trente nuits de plus par an — l'équivalent d'un mois d'été supplémentaire, à placer de préférence sur les semaines les plus chères.

Les quatre zones à quotas et leurs chiffres 2026

• Zone 1 — Vieux-Nice : 47 autorisations. Saleya-Château, Sainte-Réparate, Visitation. Notre conciergerie dans le Vieux-Nice suit ce secteur au plus près.
• Zone 2 — Riquier, Port, Mont-Boron : 204 autorisations. Notamment Garibaldi, le Port, Cassini, Bonaparte, République, Riquier et Mont-Boron — le secteur de notre conciergerie au Port de Nice.
• Zone 3 — Centre-ville : 324 autorisations. Notamment Jean-Médecin, Notre-Dame, les Musiciens, Thiers, Victor-Hugo, France-Negresco et le Paillon — autour de notre conciergerie à Jean-Médecin.
• Zone 4 — Ouest : 116 autorisations. Carlone, Lenval, Magnan, Baumettes, la Californie, Carras.

Ces noms sont ceux des îlots statistiques retenus par le règlement, pas des quartiers tels qu'on les nomme au quotidien. Seule la liste officielle des rues, annexée au règlement, fait foi pour une adresse donnée. Hors de ces quatre zones, la demande de changement d'usage se dépose toute l'année, sans quota.

Déposer un dossier avant le 31 décembre 2026

La fenêtre de dépôt en zone à quotas court du 1er septembre au 31 décembre 2026. Les règles du jeu sont strictes :

• Dépôt en ligne uniquement, par le téléservice de la Métropole, qui horodate chaque demande.
• Premier arrivé, premier servi : les dossiers complets sont traités par ordre d'arrivée. Un dossier incomplet est rejeté, pas complété.
• Un seul dossier par propriétaire et par période, toutes zones confondues.
• Pas de liste d'attente : une demande refusée doit être redéposée à la prochaine ouverture.
• Quatre mois d'instruction ; le silence de l'administration au terme de ce délai vaut refus.

Ne sont pas décomptés des quotas : les renouvellements d'autorisations antérieures, la location mixte étudiante et touristique, et les changements d'usage définitifs avec compensation.

Le contentieux : pourquoi les dépôts étaient gelés

Le règlement adopté le 5 décembre 2025 prévoyait 671 autorisations par an dans ces quatre zones. Le 29 janvier 2026, le juge des référés du tribunal administratif de Nice en a suspendu une partie : le calcul des quotas ne retenait que les résidences principales. Les dépôts en zone à quotas ont alors été gelés jusqu'au 31 août 2026.

Le nouveau règlement, adopté par la Métropole le 22 juin 2026, élargit la base de calcul à l'ensemble des logements : c'est de là que vient le chiffre de 691. Les chiffres par zone publiés au début de l'année (38, 277, 298 et 108) ne sont plus d'actualité.

Et en 2027 ?

Le cadre actuel est explicitement transitoire. Le règlement prévoit un recalcul des quotas d'ici la fin de 2026, pour une nouvelle réglementation applicable début 2027 ; la Ville a demandé à la Métropole de la préparer pour le 1er janvier 2027. Volumes, zones et calendrier de dépôt peuvent donc encore bouger.

Côté État, la déclaration des meublés de tourisme doit basculer sur un téléservice national unique, avec un nouveau format de numéro d'enregistrement ; sa mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026. Jusque-là, la déclaration se fait selon la procédure locale.

Ce qu'il faut faire maintenant

1. Vérifiez la zone exacte de votre adresse sur la liste officielle des rues, pas d'après le nom du quartier.
2. Confirmez le statut du bien : une résidence principale n'a pas besoin d'autorisation jusqu'à 120 jours par an.
3. Relisez votre règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise rendrait la démarche inutile.
4. Faites ou refaites le DPE si l'étiquette n'est pas entre A et E, ou si le diagnostic n'est plus valide.
5. Déposez un dossier complet avant le 31 décembre si votre bien est en zone à quotas : l'ordre d'arrivée compte.

Questions fréquentes

Depuis quand peut-on louer 120 jours par an à Nice ?

Depuis le 1er septembre 2026, pour une résidence principale. Le conseil municipal a voté ce relèvement de 90 à 120 jours le 19 juin 2026.

Combien d'autorisations en zone à quotas pour 2026 ?

691 au total : 47 dans le Vieux-Nice, 204 pour Riquier, Port et Mont-Boron, 324 en centre-ville et 116 à l'Ouest.

Jusqu'à quand peut-on déposer une demande en zone à quotas ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, en ligne, par ordre d'arrivée et dans la limite des quotas. Hors zones à quotas, les demandes se déposent toute l'année.

Mon autorisation de trois ans obtenue en 2026 passe-t-elle à cinq ans ?

Une autorisation de trois ans déposée entre le 1er janvier et le 31 août 2026 peut être renouvelée deux années supplémentaires, sans dépasser cinq ans au total. La demande se fait dans les deux mois qui précèdent son expiration.

Faire le point sur votre bien

Chez Yellow, nous suivons ce dossier pour les propriétaires que nous accompagnons à Nice, zone par zone. Si vous ne savez pas dans quelle zone tombe votre adresse, ni ce que votre bien permet réellement avant le 31 décembre, écrivez-nous : on regarde ensemble.

Sources : délibération n° 5.2 du conseil municipal de Nice du 19 juin 2026 ; règlement des changements d'usage adopté par délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 ; ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice du 29 janvier 2026 ; pages « Logements en meublés touristiques » de la Métropole Nice Côte d'Azur ; Direction générale des entreprises, page « L'API meublés » ; consultés le 13 octobre 2026.