Copropriété et location courte durée à Nice : les règles

En copropriété, louer en courte durée à Nice dépend d'abord du règlement de copropriété, pas seulement de la Ville. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l'unanimité, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026. Et tout loueur doit informer le syndic.

Cet article détaille ce que dit votre règlement, ce que la copropriété peut voter, ce que vous devez au syndic et comment sécuriser votre projet avant de louer.

Article mis à jour le 13 octobre 2026.

Pourquoi la copropriété compte autant que la Ville

À Nice, louer un appartement en meublé de tourisme suppose plusieurs feux verts, qui ne se substituent pas l'un à l'autre : la déclaration et le numéro d'enregistrement, le respect du plafond de 120 jours pour une résidence principale, l'autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire. Ces règles publiques sont détaillées dans notre guide de la réglementation de la location courte durée à Nice.

La copropriété est un ordre différent : c'est un contrat entre copropriétaires. Une autorisation de la Ville ne vaut pas autorisation de l'immeuble. Le règlement des changements d'usage de la Métropole le rappelle d'ailleurs : toute demande doit être conforme à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, et le propriétaire atteste sur l'honneur respecter ce règlement.

Ce que dit votre règlement de copropriété

Le règlement fixe la destination de l'immeuble et les conditions d'usage des lots. Selon la loi du 10 juillet 1965, il ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par cette destination. Trois situations se rencontrent :

• Le règlement est muet sur la location : la location meublée, y compris de courte durée, est en principe permise, sous réserve de ne pas causer de troubles.
• Le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise simple : l'immeuble est principalement à usage d'habitation, mais certaines activités professionnelles y sont tolérées. La compatibilité avec la location touristique se discute au cas par cas.
• Le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité commerciale ou professionnelle dans les lots : c'est la situation la plus restrictive, et c'est celle que vise la loi de 2024.

Les immeubles anciens du centre de Nice, du Vieux-Nice ou du Carré d'Or ont souvent des règlements rédigés il y a plusieurs décennies, avec des formulations qui ne prévoyaient évidemment pas Airbnb. Leur lecture demande de la prudence : ce n'est pas le mot « bourgeois » qui compte, c'est la rédaction exacte de la clause.

Ce que la loi Le Meur a changé en 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur trois points :

• Un vote facilité (article 26) : la modification du règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d'habitation autres que les résidences principales peut être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette possibilité est réservée aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
• Une mention obligatoire (article 8-1-1) : les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite dans l'immeuble.
• Une obligation d'information (article 9-2) : le copropriétaire dont le lot est déclaré comme meublé de tourisme en informe le syndic, et un point d'information sur cette activité est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Avant cette loi, interdire la location touristique dans un immeuble où elle était permise supposait en pratique l'unanimité. Le texte est consultable sur Légifrance, dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026

Le vote aux deux tiers a été contesté. Saisi par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé ces dispositions conformes à la Constitution dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026.

Il a retenu que le dispositif poursuit des objectifs d'intérêt général — lutter contre les nuisances liées aux locations touristiques et contre la pénurie de logements de longue durée — et qu'il reste encadré : il ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales, uniquement dans les copropriétés déjà soumises à une clause excluant les activités commerciales, et il laisse ouvertes les autres formes de location.

Conséquence pratique : dans un immeuble niçois doté d'une telle clause, une résidence secondaire louée en courte durée est désormais exposée à un vote d'interdiction, même si l'activité était tolérée jusque-là.

Ce que la copropriété ne peut pas faire

• Interdire la location de votre résidence principale par ce vote aux deux tiers : le texte vise les autres lots. La location de votre résidence principale, dans la limite de 120 jours par an à Nice, n'est pas concernée par ce dispositif.
• Interdire toute location : la location meublée de longue durée, la location nue ou la location étudiante ne sont pas visées.
• Utiliser ce vote sans clause préalable : si le règlement ne contient pas déjà d'interdiction des activités commerciales dans les lots, la majorité des deux tiers ne s'applique pas à l'interdiction des meublés de tourisme.

À l'inverse, même sans aucun vote, des nuisances répétées — bruit, va-et-vient, dégradations des parties communes — peuvent engager votre responsabilité au titre des troubles causés aux autres occupants. Un règlement permissif ne protège pas d'un voisinage excédé.

Informer le syndic : comment faire

L'information du syndic est une obligation depuis la loi de 2024, et c'est aussi le meilleur moyen de désamorcer les conflits. En pratique :

1. adressez au syndic un courrier ou un e-mail indiquant que votre lot est déclaré comme meublé de tourisme, avec la date de déclaration ;
2. si vous êtes locataire et sous-louez avec l'accord écrit de votre bailleur, c'est par son intermédiaire que l'information est transmise ;
3. gardez une trace de l'envoi : un point d'information sera inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Profitez-en pour transmettre les règles que vous imposez aux voyageurs : horaires, bruit, poubelles, accès. Un syndic qui sait qui contacter en cas de souci réagit autrement qu'un syndic mis devant le fait accompli.

Avant de louer : les vérifications à faire

1. Relisez le règlement de copropriété en entier, y compris ses modificatifs, et repérez toute clause sur la destination de l'immeuble et l'usage des lots.
2. Consultez les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : un projet de modification du règlement, une résolution sur les locations touristiques ou des plaintes de voisinage y figurent souvent.
3. Interrogez le syndic sur un éventuel point prévu à la prochaine assemblée.
4. Faites analyser la clause par un professionnel du droit en cas de doute : la frontière entre clause simple et clause exclusive se joue sur quelques mots.
5. Si vous achetez pour louer, faites ces vérifications avant l'offre, pas après la signature, en même temps que celle de la zone : les quotas de meublés de tourisme à Nice, zone par zone.

Bien louer dans un immeuble partagé

La meilleure protection reste une location sans histoire : voyageurs sélectionnés, règles claires affichées et rappelées avant l'arrivée, ménage soigné des parties privatives, poubelles sorties au bon moment, interlocuteur joignable par les voisins. C'est aussi ce qui fait les bons avis. Une location qui ne se remarque pas ne se retrouve pas à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Questions fréquentes

La copropriété peut-elle interdire Airbnb ?

Oui, dans certains cas. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers des voix, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots.

Ma résidence principale est-elle concernée par ce vote ?

Non, le vote aux deux tiers vise les lots autres que les résidences principales. Votre résidence principale reste soumise au plafond municipal de 120 jours par an à Nice.

Faut-il prévenir le syndic avant de louer sur Airbnb ?

Oui. Depuis la loi de 2024, le copropriétaire dont le lot est déclaré comme meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'assemblée générale suivante.

Qu'est-ce qu'une clause d'habitation bourgeoise ?

Une clause du règlement de copropriété qui réserve l'immeuble à l'habitation. Exclusive, elle interdit toute activité commerciale ou professionnelle ; simple, elle tolère certaines professions. Sa rédaction exacte détermine ce qui est possible.

Le Conseil constitutionnel a-t-il validé le vote aux deux tiers ?

Oui, par la décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, qui juge le dispositif conforme à la Constitution.

Faire le point sur votre immeuble

Chez Yellow, nous regardons la situation de la copropriété avant toute mise en location, parce qu'un projet bien monté côté Ville peut buter sur une clause du règlement. Si vous hésitez sur ce que permet votre immeuble, écrivez-nous : on fait le point ensemble, et nous vous dirons franchement si la courte durée est raisonnable à cette adresse.

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8-1-1, 9-2 et 26, dans leur rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ; règlement des changements d'usage adopté par délibération n° 2.1 du conseil métropolitain du 22 juin 2026 ; consultés le 13 octobre 2026. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.