Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : quotas, 90 jours, changement d'usage

À Nice, louer en courte durée repose sur quatre obligations : déclarer le logement en mairie et afficher son numéro d'enregistrement sur l'annonce, ne pas dépasser 90 jours de location par an si c'est votre résidence principale, obtenir une autorisation de changement d'usage si c'est une résidence secondaire, et vérifier que votre règlement de copropriété l'autorise. Aucune des quatre n'est optionnelle, et les ignorer coûte cher : jusqu'à 50 000 € par logement.

Cet article est le guide de fond, celui qui reste valable d'une année sur l'autre. Un cinquième paramètre s'ajoute depuis 2026 dans quatre secteurs de la ville — un quota d'autorisations, aujourd'hui pris dans un contentieux — mais comme il bouge au rythme des décisions de justice, nous le suivons dans un article d'actualité mis à jour à part.

Article mis à jour le 22 août 2026.

Ce qui a changé, et depuis quand

Trois textes se sont empilés en dix-huit mois, et c'est ce qui rend le sujet confus pour la plupart des propriétaires.

• La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a généralisé la déclaration en mairie à tous les meublés de tourisme — y compris les résidences principales — et a nettement relevé les sanctions.
• La délibération du conseil municipal de Nice du 23 mai 2025 a abaissé le plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an.
• Le règlement des changements d'usage adopté le 5 décembre 2025 a instauré des quotas d'autorisations dans quatre secteurs, applicables depuis le 1er janvier 2026.

Autrement dit : ce que vous saviez de la location saisonnière à Nice en 2024 n'est probablement plus exact. C'est particulièrement vrai du plafond de jours, que beaucoup de propriétaires croient encore à 120.

1. La déclaration et le numéro d'enregistrement

C'est la porte d'entrée, et elle concerne tout le monde : résidence principale comme secondaire, un studio comme un quatre-pièces, une nuit par an comme trois cents. Le logement doit être déclaré auprès du service de la taxe de séjour de la Ville de Nice. En retour, la mairie délivre un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur toutes vos annonces, Airbnb comme Booking.

Attention à ne pas confondre deux numéros différents : celui de la déclaration en mairie, obligatoire pour publier une annonce, et celui de l'autorisation de changement d'usage, qui ne concerne que les résidences secondaires. Les plateformes réclament le premier ; la Ville contrôle les deux. Un propriétaire en règle sur le changement d'usage mais sans numéro d'enregistrement affiché reste en infraction — et c'est le manquement le plus fréquent, parce qu'il paraît administratif alors qu'il est visible publiquement sur l'annonce.

La déclaration s'accompagne de la collecte de la taxe de séjour. Sur Airbnb et Booking, les plateformes la collectent et la reversent pour vous ; en réservation directe, c'est à vous de la percevoir et de la déclarer.

Nous détaillons la procédure pas à pas dans notre article sur la déclaration d'un meublé de tourisme à Nice.

2. Résidence principale : le plafond de 90 jours

Le code du tourisme fixe un plafond national de 120 jours par an pour la location d'une résidence principale. La loi de novembre 2024 autorise les communes à l'abaisser jusqu'à 90 jours. Nice l'a fait, par délibération du 23 mai 2025.

Première chose à cadrer : ce qu'est une résidence principale. C'est un logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Ce n'est pas une déclaration d'intention : en cas de contrôle, cela se démontre — avis d'imposition, factures d'énergie, attestation d'assurance à cette adresse.

Deuxième chose : la façon dont on compte. Le décompte des 90 jours s'apprécie en cumul sur l'année civile, pas séjour par séjour. Trente week-ends de trois nuits vous placent exactement à la limite ; deux mois pleins l'été ne laissent presque rien pour le reste de l'année. C'est un arbitrage à faire en janvier, pas à découvrir en septembre.

Les plateformes bloquent généralement le calendrier une fois le plafond atteint, mais la responsabilité reste la vôtre. Le piège classique est la double diffusion : un logement annoncé simultanément sur Airbnb et sur Booking peut dépasser 90 nuits cumulées sans qu'aucune des deux plateformes ne le voie. Le décompte, c'est vous qui devez le tenir.

La Ville peut d'ailleurs vous demander à tout moment ce décompte des nuitées louées dans l'année. Ne pas le transmettre est sanctionné au même titre qu'un dépassement.

3. Résidence secondaire : l'autorisation de changement d'usage

Si le logement n'est pas votre résidence principale, le louer en meublé de tourisme revient à en changer l'usage : d'habitation, il devient hébergement touristique. À Nice, cela suppose une autorisation préalable, à demander en ligne sur changementdusage.fr/nice.

Le point que beaucoup découvrent trop tard : l'autorisation temporaire est délivrée pour trois ans, et elle est non renouvelable, non fractionnable, non cessible et non transférable sur un autre bien. Elle est attachée à ce logement et à vous. Elle ne se revend pas avec l'appartement, et elle ne suit pas un propriétaire qui déménage son activité à deux rues de là.

Cela change la façon de raisonner. Une autorisation n'est pas un droit acquis : c'est une fenêtre de trois ans, au terme de laquelle le bien doit avoir une suite — location à l'année, occupation personnelle, revente, ou un nouveau régime si la réglementation a évolué d'ici là.

Une voie alternative existe : la compensation, qui consiste à transformer en logement une surface équivalente aujourd'hui affectée à un autre usage. Elle est réservée, en pratique, aux opérations d'une certaine taille. Il existe également des demandes dites de location mixte, pour les situations qui ne relèvent ni de la résidence principale pure ni de la secondaire classique.

Enfin, selon l'adresse exacte du bien, un régime de quota peut s'appliquer et changer complètement le calendrier de la démarche. C'est le sujet de notre article sur les zones à quotas et l'état du contentieux.

4. La copropriété, le pilier qu'on oublie

Une autorisation de la mairie ne vaut pas autorisation de vos copropriétaires. Beaucoup de règlements de copropriété niçois, en particulier dans les immeubles anciens du centre et du Vieux-Nice, comportent une clause d'habitation bourgeoise qui restreint ou interdit l'activité de location de courte durée.

Deux formulations circulent et elles n'ont pas le même effet. La clause d'habitation bourgeoise exclusive réserve l'immeuble à l'habitation et ferme la porte à l'activité touristique. La clause simple tolère certaines activités professionnelles, ce qui laisse une marge d'interprétation — marge qui se plaide, donc qui se discute.

Relisez votre règlement avant toute mise en location, et faites-le analyser en cas de doute. Une location parfaitement conforme au regard de la Ville mais contraire au règlement de copropriété reste attaquable — et c'est le voisinage qui attaque, en général après quelques mois d'exploitation et un ou deux week-ends bruyants.

5. Ce que vous risquez concrètement

La loi de novembre 2024 a relevé la plupart des montants. Les sanctions encourues aujourd'hui :

• Jusqu'à 10 000 € d'amende civile pour un défaut de déclaration ou d'enregistrement du logement.
• Jusqu'à 20 000 € d'amende administrative pour une fausse déclaration ou l'usage d'un faux numéro d'enregistrement.
• Jusqu'à 15 000 € d'amende civile pour un dépassement du plafond de jours, ou pour ne pas avoir transmis le décompte des nuitées à la commune.
• Jusqu'à 50 000 € par logement, prononcés par le tribunal judiciaire, pour une transformation en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage.

Ce ne sont pas des montants théoriques. Les communes touristiques croisent désormais leurs propres fichiers avec les données que les plateformes sont tenues de leur transmettre : le nombre de nuits louées à une adresse donnée n'est plus une information que le propriétaire est seul à détenir.

Les démarches, dans l'ordre

1. Déterminez le statut du bien : résidence principale ou secondaire. Tout découle de là.
2. Vérifiez votre règlement de copropriété, avant d'engager la moindre démarche.
3. Déclarez le logement en mairie et récupérez votre numéro d'enregistrement.
4. Si c'est une résidence secondaire, préparez la demande de changement d'usage sur changementdusage.fr/nice, après avoir vérifié le régime applicable à votre adresse.
5. Reportez le numéro d'enregistrement sur chacune de vos annonces, sur toutes les plateformes.
6. Tenez le décompte de vos nuitées dès la première réservation, plateformes confondues.

Vous achetez pour louer en courte durée ?

Deux éléments doivent désormais entrer dans le calcul avant une acquisition destinée à la location saisonnière à Nice, et aucun n'existait il y a deux ans.

Le premier, c'est l'adresse. Deux appartements identiques à trois cents mètres l'un de l'autre peuvent relever de régimes différents selon le secteur où ils tombent. Les périmètres administratifs ne recoupent pas les quartiers tels qu'on les nomme au quotidien : une adresse que tout le monde appelle « centre-ville » ne relève pas forcément du secteur qu'on imagine. Cette vérification se fait avant l'offre d'achat, pas après.

Le second, c'est l'horizon. Une autorisation temporaire court trois ans et n'est pas renouvelable. Un plan de financement bâti sur dix ans de revenus en courte durée ne tient donc plus tel quel : il faut prévoir ce que devient le bien ensuite, et vérifier que l'opération reste tenable dans ce scénario.

Ces paramètres ne condamnent pas l'investissement locatif niçois — le marché reste l'un des plus solides de France sur la courte durée. Ils déplacent l'analyse : ce n'est plus seulement le rendement qui décide, c'est le rendement et la faisabilité réglementaire à cette adresse précise. Notre lecture quartier par quartier donne, pour chaque secteur, le profil de demande et les revenus constatés.

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement à Nice sans changement d'usage ?

Oui, si c'est votre résidence principale et que vous ne dépassez pas 90 jours de location par an. La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement restent obligatoires dans tous les cas.

Le plafond est-il de 90 ou de 120 jours à Nice ?

90 jours. Le plafond national est de 120 jours, mais Nice l'a abaissé à 90 par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025.

Une autorisation obtenue aujourd'hui vaut-elle pour toujours ?

Non. L'autorisation temporaire de changement d'usage est délivrée pour trois ans, non renouvelable, et elle ne peut pas être transférée sur un autre bien ni cédée avec l'appartement.

Que se passe-t-il si je loue une chambre chez moi ?

Louer une partie de sa résidence principale reste soumis à la déclaration et au numéro d'enregistrement, et le plafond de 90 jours s'applique à la location du logement en meublé de tourisme. Si vous restez sur place pendant les séjours, la situation relève d'un autre régime : à vérifier auprès de la Ville selon votre configuration.

Et si je loue à l'année plutôt qu'en courte durée ?

La location nue ou meublée de longue durée n'est concernée ni par le changement d'usage ni par le plafond de jours. Le calcul de rentabilité change en revanche complètement : notre simulateur estime les revenus en courte durée par quartier.

Se faire accompagner

La réglementation niçoise n'est pas un obstacle, c'est un filtre : elle écarte les locations improvisées et professionnalise le marché. Pour un propriétaire en règle, c'est une protection — l'activité est pérenne, les revenus sont déclarés sereinement, le bien garde sa valeur.

Chez Yellow, conciergerie Airbnb et Booking à Nice, nous suivons ces évolutions pour les propriétaires que nous accompagnons : nous prenons en charge l'enregistrement, la déclaration en mairie et les déclarations périodiques, et nous vous disons avant tout engagement ce que votre adresse permet réellement.

Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; délibération n° 1.6 du conseil municipal de Nice du 23 mai 2025 ; règlement des changements d'usage de la Ville de Nice du 5 décembre 2025 ; pages « Autorisations de changements d'usage » de la Métropole Nice Côte d'Azur. Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis des services de la Ville de Nice.