La conciergerie Yellow, quartier par quartier.

Deux appartements identiques, à quinze minutes de marche l'un de l'autre, ne rapportent pas la même chose à Nice — et ne se gèrent pas de la même façon. Le Vieux-Nice remplit toute l'année avec des petites surfaces de caractère et un second pic en février pendant le Carnaval. Le Carré d'Or se joue sur le standing, où chaque montée en gamme se répercute directement sur le prix par nuit. Gambetta attire des séjours plus longs, donc moins de rotations mais des attentes plus fortes sur l'équipement.

Ces différences ne sont pas des nuances de marketing : elles changent la typologie de bien à viser, le niveau d'ameublement qui se rentabilise, la saisonnalité des prix et jusqu'à l'organisation des arrivées. Une arrivée à pied dans une ruelle piétonne du Vieux-Nice n'a rien à voir avec une arrivée autonome à 23 h près de la gare Thiers.

Depuis 2026, un paramètre administratif s'ajoute à la géographie : quatre secteurs de la ville sont soumis à un quota annuel d'autorisations de changement d'usage, pour un total de 671. Le Vieux-Nice, le Port et le centre-ville en font partie. Selon l'adresse exacte de votre bien, la marche à suivre — et le calendrier — ne sont pas les mêmes.

Les pages ci-dessous donnent, pour chaque quartier, le profil des voyageurs, les typologies qui fonctionnent, une fourchette de revenus par surface et ce que nous y faisons concrètement.

Un dernier facteur, souvent sous-estimé : le calendrier niçois. Le Carnaval en février, le Grand Prix de Monaco fin mai, les festivals de l'été et les congrès d'automne créent des pics de demande très localisés. Un bien à dix minutes à pied de la Promenade ne se tarifie pas comme un bien du haut de Gambetta pendant ces semaines-là, et c'est souvent sur cinq ou six week-ends dans l'année que se joue l'écart de revenu entre deux appartements comparables.