Combien rapporte un Airbnb à Nice ? Du brut au net

Un appartement bien géré en location courte durée à Nice rapporte, en ordre de grandeur, entre 12 000 et 40 000 € de revenus bruts par an : environ 12 000 à 18 000 € pour un studio, 18 000 à 28 000 € pour un T2, 25 000 à 40 000 € pour un T3 bien placé. Ces fourchettes sont celles que nous observons sur notre parc niçois. Le chiffre qui vous intéresse — le vôtre — dépend de quatre variables : le quartier, la typologie, la façon dont le bien est tarifé, et ce qu'il vous reste une fois les charges payées.

C'est ce dernier point que la plupart des simulateurs escamotent. Un brut de 24 000 € n'est pas un revenu : entre les commissions, les charges et l'impôt, le net oscille selon les cas entre 55 et 75 % du brut. Cet article détaille l'équation complète, ligne par ligne.

Article mis à jour le 23 août 2026.

L'équation du revenu, et pourquoi elle compte plus que la fourchette

Un revenu de location courte durée se construit en trois temps, et se dégonfle en un quatrième.

• Le prix moyen par nuit — ce que vous encaissez réellement sur une nuit vendue, moyenné sur l'année. Ce n'est pas votre tarif d'août.
• Le taux d'occupation — la part des nuits disponibles effectivement louées. À Nice, un bien correctement géré tourne autour de 65 à 80 % sur l'année, avec un été quasi plein et un hiver qui reste actif.
• Le revenu brut — le produit des deux, multiplié par le nombre de nuits offertes à la location.
• Les charges — commissions, exploitation, fiscalité. C'est la ligne qui sépare un bon dossier d'un dossier moyen, et c'est celle que personne ne vous montre.

Retenez le rapport entre les deux premières variables : monter le prix fait baisser l'occupation, et inversement. Le métier consiste à trouver, semaine par semaine, le point où le produit des deux est maximal — nous détaillons cette mécanique dans notre article sur la façon de fixer le bon prix pour un Airbnb à Nice.

Les fourchettes par typologie

Sur une année complète, avec une annonce soignée et une gestion sérieuse, voici les ordres de grandeur que nous constatons à Nice :

• Studio : 60 à 90 € la nuit selon la saison, soit environ 12 000 à 18 000 € de revenus bruts annuels.
• T2 : 90 à 140 € la nuit, soit environ 18 000 à 28 000 € par an.
• T3 : 130 à 200 € la nuit, davantage en plein été, soit environ 25 000 à 40 000 € par an.

Un même T2 peut rapporter 18 000 € ou 28 000 €, et l'écart ne doit rien à la chance. Il tient à trois choses mesurables : l'emplacement, le calibrage des prix et la qualité de l'annonce. Le premier ne se change pas ; les deux autres, si.

Le quartier fait la moitié du chiffre

À Nice, l'emplacement ne décale pas seulement le prix par nuit : il décale aussi la saisonnalité et le type de voyageur, donc l'occupation. Quartier par quartier :

• Vieux-Nice — les prix par nuit les plus élevés de la ville avec le Carré d'Or, portés par une demande touristique qui ne s'éteint jamais complètement. Un studio bien placé y rivalise avec un T2 excentré. Contrepartie : c'est aussi le secteur le plus contraint réglementairement.
• Carré d'Or — la clientèle la plus haut de gamme, des séjours plus longs, une résistance aux prix élevés supérieure au reste de la ville. C'est là que la qualité de l'ameublement se paie le plus vite.
• Le Port — une clientèle plus européenne et plus fidèle, une belle arrière-saison, des prix un cran sous le Vieux-Nice mais une occupation très régulière.
• Jean-Médecin — le centre-ville, la gare et le tramway : le meilleur rapport prix d'achat / occupation de la ville. Clientèle mixte, tourisme et déplacements professionnels, ce qui remplit la semaine hors saison.
• Gambetta — proche des plages sans le tarif du front de mer. Très demandé en famille, donc des séjours plus longs et un ménage moins fréquent.
• Libération — le quartier qui monte le plus vite, porté par son marché et sa vie de quartier. Les prix y ont encore une marge de progression que les secteurs installés n'ont plus.

Nous détaillons les caractéristiques de chacun, avec les biens que nous y gérons, sur nos pages de conciergerie quartier par quartier.

La saisonnalité niçoise : l'atout qu'on sous-estime

Nice a une saisonnalité marquée, mais généreuse — et c'est ce qui la distingue des destinations purement estivales.

• Juin à septembre : les prix les plus hauts, une occupation qui frôle le plein. C'est la période qui fait le tiers du revenu annuel sur beaucoup de biens.
• Avril-mai et octobre : l'arrière-saison longue. Le climat, les ponts de mai et le Grand Prix de Monaco tout proche tiennent les prix à un niveau étonnamment élevé.
• Novembre à mars : ce n'est pas une saison morte. Le Carnaval, les congrès de l'Acropolis, les city-breaks européens et une clientèle qui vient chercher le soleil d'hiver remplissent des semaines entières. Le prix baisse, l'occupation tient.

Concrètement : un bien niçois bien géré ne dort jamais trois mois d'affilée. Un propriétaire qui ferme son calendrier de novembre à mars renonce à environ un cinquième de son revenu annuel.

Du brut au net : les charges, ligne par ligne

C'est la partie que les fourchettes ne disent pas. Sur un brut de 24 000 € pour un T2, voici ce qui se déduit :

• Commission de la plateforme — environ 3 % du montant des réservations en mode « hôte seul » sur Airbnb, davantage sur Booking. Elle est prélevée avant que l'argent n'arrive.
• Ménage — chez Yellow, il est facturé au voyageur et non au propriétaire : il ne sort pas de votre poche. Vérifiez ce point chez tout prestataire que vous comparez, il déplace plusieurs milliers d'euros par an.
• Commission de conciergerie — si vous déléguez. Comptez 20 à 25 % des revenus sur le marché niçois ; chez Yellow, à partir de 22 %.
• Charges de copropriété, énergie, eau, internet — en courte durée, tout est à votre charge et la consommation est supérieure à celle d'un locataire à l'année. Comptez 1 500 à 2 500 € par an pour un T2 niçois.
• Assurance propriétaire non occupant — indispensable, et à souscrire en précisant l'usage locatif saisonnier sous peine de non-garantie.
• Taxe de séjour — collectée et reversée par les plateformes sur Airbnb et Booking, à percevoir vous-même en réservation directe. Elle transite par vous, elle ne vous appartient pas.
• Cotisation foncière des entreprises, comptabilité — la location meublée est une activité commerciale. La CFE est due sauf exonération, et un comptable coûte quelques centaines d'euros par an au régime réel.
• Renouvellement — la rotation use. Linge, vaisselle, petit électroménager, retouches de peinture : provisionnez 3 à 5 % du brut, sinon la troisième année pique.

Ordre de grandeur final : un bien délégué laisse en net avant impôt entre 55 et 70 % de son brut. Un bien autogéré garde la commission de conciergerie mais perd généralement en occupation et en prix moyen, et coûte l'équivalent d'un mi-temps en été.

La fiscalité a changé, et elle change le calcul

Depuis l'imposition des revenus 2025, la loi du 19 novembre 2024 a nettement resserré le régime micro-BIC des meublés de tourisme :

• Meublé de tourisme non classé : abattement forfaitaire de 30 %, plafond de recettes de 15 000 €.
• Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €.

Deux conséquences pratiques. D'abord, au-delà de 15 000 € de recettes — c'est-à-dire dès le premier T2 correctement rempli — un bien non classé sort du micro-BIC et bascule au régime réel. Ensuite, le classement en meublé de tourisme devient un vrai levier de rendement net : il se demande auprès d'un organisme accrédité, vaut cinq ans, et se prépare surtout au moment de l'ameublement. Nous y revenons dans notre article sur la façon de bien meubler son Airbnb.

Le régime réel, souvent présenté comme une complication, est fréquemment plus favorable en courte durée : il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Ce choix se fait avec un comptable, pas dans un article de blog — mais il doit se poser dès la première année.

Résidence principale : le plafond de 90 jours plafonne le revenu

Si le logement est votre résidence principale, votre revenu est mécaniquement borné : Nice a abaissé le plafond de location à 90 jours par an. Un studio loué 80 € la nuit sur 90 nuits plafonne autour de 7 200 € bruts, quelle que soit la qualité de la gestion. La bonne stratégie n'est alors pas d'occuper le calendrier, mais de placer ces 90 nuits sur les périodes les plus chères de l'année. Les règles qui encadrent tout cela sont détaillées dans notre guide de la réglementation de la location courte durée à Nice.

Autogéré ou délégué : ce que dit l'arithmétique

La question se pose toujours en ces termes : « la commission vaut-elle son prix ? ». Elle se tranche en comparant non pas le brut au brut, mais le net au net, et en comptant votre temps.

Un bien délégué gagne généralement sur trois postes : un prix moyen supérieur, parce que le calendrier est ajusté chaque semaine et non tous les six mois ; une occupation supérieure, parce que les réponses sont immédiates et les annonces mieux notées ; et une usure moindre, parce que les incidents sont traités avant de devenir des travaux. Il perd sur un poste : la commission. Sur notre parc, l'écart de brut couvre la commission dans la grande majorité des cas — mais nous ne le promettons jamais avant d'avoir vu le bien.

Questions fréquentes

Combien rapporte un studio en Airbnb à Nice ?

Entre 12 000 et 18 000 € de revenus bruts par an pour un studio bien géré, soit 60 à 90 € la nuit selon la saison. Le net avant impôt représente 55 à 70 % de ce montant une fois les commissions, les charges et le renouvellement déduits.

Quel taux d'occupation viser à Nice ?

65 à 80 % sur l'année pour un bien correctement tarifé, avec un été quasi plein et un hiver qui reste actif grâce au Carnaval, aux congrès et aux city-breaks. Un taux supérieur à 85 % signale généralement des prix trop bas.

La location courte durée rapporte-t-elle plus que la location à l'année à Nice ?

En général oui, souvent du simple au double en brut, mais l'écart se resserre en net : la courte durée supporte les charges, l'usure, la fiscalité commerciale et le temps de gestion. Elle suppose aussi d'être en règle sur la réglementation niçoise.

Faut-il déclarer ses revenus Airbnb ?

Oui, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Depuis l'imposition des revenus 2025, l'abattement micro-BIC est de 30 % pour un meublé non classé, plafonné à 15 000 € de recettes, et de 50 % pour un meublé classé.

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